وقتی اجاره قطع می‌شود: مالک تجاری در انتاریو چه می‌تواند بکند؟

اگر شما مالک ملک تجاری در استان انتاریو هستید و مستاجرتان پرداخت اجاره را متوقف کرده، تنها نیستید. مهم‌تر از آن، گزینه‌هایی پیش روی شما وجود دارد. عدم پرداخت اجاره می‌تواند اختلالات جدی در روند کاری شما ایجاد کند، به‌ویژه زمانی که پرداخت اقساط وام، مالیات‌ها و هزینه‌های نگهداری همچنان ادامه دارد. علاوه بر راهکارهایی که در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده، قانون «اجاره‌داری تجاری» در انتاریو (Commercial Tenancies Act یا CTA) نیز ابزارهای قانونی متعددی در اختیار مالکان قرار می‌دهد تا منافع خود را حفظ کنند.مرحله اول: بررسی قرارداد اجارهقبل از هرگونه اقدام قانونی، مفاد قرارداد اجاره خود را مرور کنید. بیشتر قراردادهای اجاره تجاری بندهایی در مورد پیامدهای عدم پرداخت، مهلت‌های بخشودگی و حقوق مالک در زمان تخلف دارند.

click here

حتی اگر چنین بندهایی وجود نداشته باشد، قانون CTA حقوق مشخصی را به‌صورت قانونی برای مالک در نظر گرفته است.گزینه اول¹ : حق بازپس‌گیری ملک (فسخ قرارداد اجاره)بر اساس بند ۱۸(۱) از قانون اجاره‌داری تجاری، اگر اجاره به‌مدت ۱۵ روز پرداخت نشود و تخلفی آشکار رخ داده باشد، مالک حق دارد ملک را بازپس‌گیری کرده و قرارداد را فسخ کند. این اقدام باید به‌صورت مسالمت‌آمیز (peaceable re-entry) و بدون درگیری یا ایجاد اخلال در نظم انجام شود. اقدام به بیرون‌کردن اجباری مستاجر می‌تواند مسئولیت قانونی برای مالک به همراه داشته باشد.گزینه دوم: توقیف اموال بابت اجاره معوقهراهکار دیگر، «توقیف اموال» است. این یک روش قانونی سنتی است که طبق CTA همچنان مجاز است و به مالک اجازه می‌دهد اموال مستاجر را در محل توقیف کرده و برای پرداخت بدهی به فروش برساند. البته این روش بسیار فنی و حساس است و باید با رعایت دقیق مقررات انجام شود تا مالک در معرض اتهام توقیف یا تبدیل غیرقانونی اموال از سوی مستاجر، تأمین‌کنندگان یا مؤسسات مالی قرار نگیرد.گزینه سوم: طرح دعوی برای اجاره معوقهدر مواردی که فسخ قرارداد یا توقیف اموال مناسب یا مطلوب نباشد، مالک می‌تواند از طریق دادگاه عالی انتاریو از مستاجر شکایت کرده و اجاره‌های معوقه را مطالبه کند. توجه داشته باشید که حتی اگر دادگاه رأی به نفع مالک دهد، اجرای حکم (مانند توقیف حساب یا فروش اموال) فرآیندی جداگانه است.گزینه چهارم: توافق یا میانجی‌گریهمیشه بهترین راه‌حل، دادخواهی یا بازپس‌گیری ملک نیست. در برخی شرایط، به‌ویژه زمانی که کسب‌وکار مستاجر به‌طور موقت دچار مشکل شده، رسیدن به توافق، تعلیق موقت اجاره یا فسخ توافقی قرارداد می‌تواند نتایج بهتری در بلندمدت به همراه داشته باشد. قانون CTA مانع چنین توافق‌هایی نمی‌شود و گفت‌و‌گوهای زودهنگام می‌تواند به حفظ روابط تجاری یا رسیدن به راه‌حلی برد-برد کمک کند.به‌عنوان مالک یک ملک تجاری، ابزارهای قانونی مختلفی برای مواجهه با عدم پرداخت اجاره در اختیار دارید. مهم است که اقدامات خود را به‌موقع و آگاهانه انجام دهید تا ضمن کاهش خسارات، از قانون نیز تخطی نکنید. مشاوره با یک وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا اقداماتتان همسو با قرارداد اجاره و قانون اجاره‌داری تجاری باشد.

¹:راهکارهای فسخ قرارداد و توقیف اموال (distress) با یکدیگر ناسازگار و متقابلاً مانعه‌الجمع هستند؛ به این معنا که مالک باید یکی از این دو را انتخاب کند: یا قرارداد اجاره را فسخ کرده و بابت نقض قرارداد از مستاجر شکایت کند، یا بدون فسخ، از طریق توقیف اموال مستاجر برای وصول اجاره‌های معوقه اقدام نماید.